こんにちわ、越前さばです。
今は新築が完成し引き渡しを受けて、アパート住まいから引っ越しをして新生活を送っています。
心配していた退去時の退去費用トラブルは周囲のアドバイスのおかげでなかったのでその内容についてお話しできたらと思います。
ポイントは４つ
- 国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、通常使用による破損や経年変化によるものは家主の負担、通常の使用方法を超える使い方によって生じたものは借主（入居者）の負担になる。
- 入退去時は、できる限り部屋の現状を確認しましょう。その際、確認した内容をメモに残したり、修繕が必要と思われる箇所の写真を撮ったり、証拠となる記録を残すことが大切。
- 修繕費用を請求された場合、内容をよく確認し、納得出来ない点は十分な説明を求めること。
- 退去時のトラブルを未然に防ぐためには、入居前に部屋に傷や汚れがないか記録しておくことが大切です。ハウスクリーニングは借主負担とするなどの特約は原則として有効となるため、契約前に契約書をよく読み、退去時の特約等を確認しましょう。
原状回復とは
原状回復とは「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」とされている。
つまり、「通常の使用」の範囲内で生じたキズや劣化については、基本的に入居者が修繕費用を負担する必要はないのだ。
なので、基本的にかかる費用はハウスクリーニング費用のみ。
敷金からハウスクリーニング費用を引いたものが精算金となります。一般的には敷金の中には通常損耗分の修繕費が含まれているということも覚えておいてください。
通常損耗、経年劣化がどのようなものか、また自身（借主）の負担はどの範囲なのかを押さえておきましょう。
ややこしいですが、原状回復についてのガイドラインは国土交通省にありますので私の記事でまだ心配な方は直接見てください。
経年劣化の例
- 日焼けによる天井、壁（クロス）、床の変色
- 下地が傷ついてない場合の画鋲による壁の穴
- 通常に家具を置いたことによる床のへこみ
- 故意による設備の故障
- 浴室、トイレの壁の黄ばみ
経年劣化にあたらない例
- タバコのヤニによる天井、壁、床の変色
- 下地が傷ついた場合の画鋲、釘、ネジによる壁の穴
- 鋭利なものや重すぎるものを置いたことによる床の傷
- 壊れた設備の使用
- 故意、不注意による傷や汚れ
- ペットの飼育による傷や汚れ
- 掃除を疎かにして発生した汚れやカビ
負担区分の基本的な考え方
貸主負担：『通常損耗』『経年変化』
借主負担：『借主の故意・過失や通常の使用方法に反する使用、借主の責任によって生じた損耗やキズなど』『故障や不具合を放置したり、手入れを怠ったことが原因で発生、拡大した損耗やキズなど』
通常損耗・経年劣化により建物や設備に修繕の必要が生じた場合、費用はどちらも大家さんの負担となり、原状回復の必要はない！！
国土交通省が発表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によると、原状回復とは「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」とされている。
「通常の使用」の範囲内で生じたキズや劣化については、基本的に入居者が修繕費用を負担する必要はないです。
故意でなくても模様替えなどで家具、家電の移動時に傷をつけてしまうようなことも生じる場合もあります。修繕の必要がある場合は火災保険を利用してください。
記録を残すこと
退去時も必要ですが、記録についても契約時、入居時から既に始まっています。
【入居時】
部屋間取りは非公開にしますが、各空間に番号を振りました。下記リスト参照ください。
- 玄関
- 廊下・トイレ
- リビング
- キッチン
- 収納１
- 収納２
- 洗面所
- 風呂場
- 洋室
他にも、入居時に気になる箇所にマスキングテープをして写真を撮りまくりました。別紙添付として、写真は200枚近く撮り、全て送りました。
【退去時】
大和リビングの場合、『D-room』アプリを介して解約申請を行います。アプリで解約を申し込みした場合、解約申込フォームで解約内容を送信した日になるので注意が必要です。解約日は1ヶ月ほど先で決めておくといいです。
上記アプリをインストール後、契約中は、入居者用ログインページがあるので、契約内容の確認、各電気料金の確認などできます。
後日、退去時立ち会いの日時希望の案内が送られてきます。
案内上、立ち会いしなければならないように感じますが、その必要は全くないので、対応できないことを伝えましょう。セルフ退去に変更が可能です。
退去予定日の２週間前くらいに鍵返却BOXが玄関前に取り付けられます。
また、入居時同様に特記事項などの欄があります。
入居時、確認書に添付した通りです。国土交通省のガイドラインに沿って精算お願いします。なお、修繕費として費用が生じる内容につきましては詳細の開示を求めます。
と書き置きし、
電気のブレーカーを落とします。鍵の返却をしました。
やりとりは全てメールで行いましょう。記録になります。
水道の閉栓の連絡は忘れずに！
水道局への連絡は自身でする必要がありますので閉栓の連絡を必ずしましょう。
新たに水道お使いになる場合、または休止される場合は
2～3日前までに上下水お客様センター（電話：0776－20－5621）までお電話ください。
日常の家のメンテナンス
引っ越しの荷物を出したとところで掃除になりますが、それほどのことはしませんでした。キッチンのレンジフード、風呂場くらいですが、元々のカビ、汚れはどうしようもないのである程度でし、掃除機をかけたくらいです。
嫁さんがまめに掃除をしてくれた事も大きいです。感謝です。まぁ、設置するだけである程度日常で保てるようにしておきましょう。
フィルター（風呂場、レンジフード、トイレ、エアコン）をしておけば内部はさほど汚れていません。アパートの入居時は必ずつけましょう！！
レンジフードの大きさにもよるので購入時は大きさは見たほうがいいです。60センチで十分です。フィルターはダイソー、セリアでの購入もいいですが、レンジフードはこっちの徳用のものが安くつきます。アパート生活時は自由に揚げ物しまくりでしたね（笑）
ホコリは日常生活ではあまり見ませんが、クイックルワイパー、掃除機かけると思った以上にあるのでゾッとします。掃除の通常の頻度は人それぞれですが、退去時に大掃除にならないためにも週一はしたいです。
コロコロは毎日してください。
福井は湿気がやばいです。クローゼット、収納には絶対に湿気取りを設置してください。クロスに黒カビが普通にできます。
不明なところは説明を求めよう
退去後に送られてきた解約精算明細書です。
掃除はしていたし、通常の生活をしていたので当然ですが、修繕費の発生はなかったようです。
赤枠のその他の未収金が電気代とは分かっていましたが、一応聞いてみました。
電気代は使用した月、請求でずれがあります。水道代もです。
ルームクリーニング代が消費税１０％のって55,000円でした。
敷金から引かれて10,093円が返金になる精算内容でしたので、まぁ納得できたかなと。
契約書、特約の確認
契約書に関しては手元に無くても全然問題ありません。
むしろ、解約時に精算金の連絡があった時に、確認をしたい事を伝え、契約書の写しを求めてください。
少し見ずらいですが、2年更新で、更新時には更新料として家賃一月分67,000円かかる事。
※2年以内に退去、引っ越しする場合は請求されません。
礼金（仲介料）に100,500円、敷金で家賃一月分67,000円、アパートの鍵更新料（カードキー発行料）9,900円がかかっていたようです。
礼金は返ってきません。
鍵交換費用は一般的には借主負担となっているみたいです。
私の契約したアパートは立地、駐車場の条件がよく人気のエリアでした。
入居者はいるがタイミングよく空きが出る物件のため、早めに押さえたかったので言い値で契約しました。
場合によっては礼金、鍵交換費用は初期費用の値下げ交渉材料かと思います。
特約にルームクリーニング費用が50,000円（税別）と記載があります。
見ていると相場は800〜1,500円/㎡くらいだそうです。
50㎡なので1,000円/㎡なので妥当な価格ですね。まーいずれにせよ、今回は特約で記載ありますのでそのまま支払う形になりますね。
まとめ
- 日常でも適度に掃除は必要です。
- 家具、家電で床が凹むことは経年劣化です。
- ポスター、カレンダーなどは壁紙をいためないようワッポンなど使いましょう。
- フィルターを用いて換気扇、エアコンの掃除は楽をしましょう。
- 故障、破損があればそのまま使用せず、すぐに連絡し対応してもらいましょう。
- タバコを吸う場合は外で吸いましょう。
- ペット禁止の物件ならペットは飼わない。
- 通常損耗、経年劣化、原状回復の内容は理解しておく。
- 修繕すような箇所が生じたら火災保険を利用する。
- 退去時に立ち会わない。
- やりとりは全部メールでする。
- 国土交通省のガイドラインで・・・と、内容によっては争う姿勢を見せる。
浴槽の蓋は使う予定がなければビニールに入れて封印したほうがいいです。
水道の閉栓の連絡は忘れずに行ってください。
初めての経験でしたが、知識がなくとも調べればぼったくられる退去時トラブルは回避できるような気がします。スマホがあるのですぐ調べられる便利な時代です。入居、退去ともバタバタしましたが、なんとかなりました。
